总结与展望 土地：上半年土拍缩量升乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS温助力库存下降、结构优化（2025H1）

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　　分能级来看，各能级城市表现明显分化，一二线城市成交建面、成交金额均实现止跌回升；三四线则出现量价齐跌。且二季度以来，各能级城市分化表现愈发显著，4月份以来一、二线城市土地成交金额同比增长52%、37%，均较一季度加快了12个百分点，而三四线城市土地成交金额同比下降10%，则较一季度回落了12个百分点。各能级土地成交金额趋势的分化，说明一二线城市仍能提供足量的高质量土地供应，保证较为充裕的新增货值，以提高质量对冲交易面积的下降，仍能保持一定的高质量新盘上市速度，在维持市场适当热度的同时，也使得成交金额维持在相对稳定的规模上；而多数三四线城市只有少量优质地块能保持较好的出让前景，在当前人地房钱等要素挂钩的要求之下，加大高质量土地供应，已不可能完全覆盖供应面积下降对土地成交金额的影响，未来新房市场中的纯新盘势必会更加“稀缺”。

　　二季度以来，随着非核心城市成交占比上升，平均溢价率稍有回落，但热点地块仍在频频拍出。上海、北京、杭州、成都等城市优质地块持续保持，如杭州4月份以来有18宗地成交总价超过10亿元，其中14宗地溢价成交，最低溢价率也超过了16%。就最近的6月份土拍来看，成都锦江区一心桥地块吸引了10家房企参拍，经过154轮竞价后由国贸地产竞得，溢价率高达75%，成交总价23.26亿元，平均楼板价3.55万元/平方米，也是成都楼板价第二高位。上海曹路地块吸引了4家房企参拍，经过67轮竞价触发中止价后进入竞品质环节，最终以总价21亿元+全部附加条件成交，由联发集团竞得，溢价率达到43%，这一溢价率也刷新了当前上海“双高双竞”新规以来的溢价新纪录。

　　三四线城市也有部分确定性较强的地块拍出了较高热度，如5月温州瓯海区成交了一宗宅地，容积率1.05，逾20轮竞价后由华玺地产竞得，溢价率40.4%，成交总价2.19亿元，平均楼板价8836元/平方米。地块东侧紧邻仙岩景区，自然环境优越，临近瓯海时尚智造小镇，是浙江省第一批37个特色小镇之一，发展文创博览、创意设计、微传媒等产业集群。目前周边尚无同质竞品，同板块的高端项目容积率2.8，售价在1.4万元/平方米左右。再如部分回购地块，如温岭市出让的2宗回购宅地，溢价率均超过160%，成交楼板价均在1700元/平方米左右，回购住宅价格5500元/平方米，地下车位6万元/个。

　　截至6月20日，全国300城经营性土地成交规模2.5亿平方米，较2024年同期下降8%，再度刷新历史新低。不过得益于供给侧控量的有效落实，各地审慎安排新增宅地供应的空间时序，再加之需求侧稳市场政策护航，保障优质地块的出让预期，2025年上半年土拍平均溢价率增至9.2%，较上年同期增加了4.8个百分点。并且不仅仅是杭州、上海、成都等核心城市的优质板块屡屡拍出高溢价地块，少数三四线城市如温州、温岭等城市也多次拍出高溢价宅地，具有强确定性的回购类、低密生态类三四线地块也受到企业投资的高度关注。

　　2025年下半年，地方政府将在土地市场进一步加强落实“控量提质”，并与土地收储的全面推进，形成促进房地产库存下降的两大重要抓手，而中央财政对于地方债务指标的宽松，也将为地方持续缩减供地规模提供支撑。另一方面，随着上半年城市更新工作的完成落实，下半年与之相关的回购类宅地、以及大量优质核心板块的净地出让有望增多，为2025年土地市场带来更多优质的增量土地供应，并进一步促进行业交易规模的稳定和供求预期的改善。